מילון מונחים

בבואנו ליטול משכנתא, הבנק מנפיק עבורנו אישור ראשוני להענקת ההלוואה. בדרך כלל, האישור העקרוני מתבצע לאחר שיחת טלפון קצרה, בה מפרט הלווה את הפרטים הטכניים בנוגע לנכס: כמה הון עצמי ברשותו, מה שווי הנכס, פרטים בנוגע לשכרו ופרטים נוספים בנוגע לצורת ההחזר. האישור העקרוני הינו הצעד הראשון בנטילת המשכנתא.

אחוז מימון הינו היחס שבין סך המשכנתאות שניתנו והמובטחות בשעבוד על הנכס – לבין שווי הנכס. מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. זאת, מאחר והרגולציה וכן המודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים. אחוז מימון הינו היחס שבין סך המשכנתאות שניתנו והמובטחות בשעבוד על הנכס – לבין שווי הנכס. מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. זאת, מאחר והרגולציה וכן המודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים. אחוז מימון הינו היחס שבין סך המשכנתאות שניתנו והמובטחות בשעבוד על הנכס – לבין שווי הנכס. מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. זאת, מאחר והרגולציה וכן המודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים. אחוז מימון הינו היחס שבין סך המשכנתאות שניתנו והמובטחות בשעבוד על הנכס – לבין שווי הנכס. מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. זאת, מאחר והרגולציה וכן המודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים.

אישור זכויות הוא אישור המונפק על ידי מנהל מקרקעי ישראל או באמצעות החברה המשכנת. האישור מפרט את הזכויות הרשומות וקשורות לנכס מסוים. באישור מופיעים שמות בעלי הזכויות בנכס, החלוקה בניהם ושעבודים ועיקולים, ככל שקיימים על הנכס. האישור כולל גם פרטי זיהוי של הנכס, לרבות גוש, חלקה, כתובת ופרטים נוספים.

ביטוח מבנה מטרתו, כאמור, לבטח את הנכס במקרה של נזק שנגרם לו כגון שריפה, רעידת אדמה, הצפה או נזק משמעותי שנגרם לדירה ועשוי לפגוע בשוויה. באמצעות תשלום ביטוח המבנה על ידי הלווה, מבטיח הבנק כי במקרה של נזק, יכסה הביטוח את עלות הנזק וישיב את הדירה למצבה המקורי. נהוג כי ביטוח המבנה מוגבל עד גובה המשכנתא.

מטרת ביטוח החיים היא, כאמור, שהבנק יוכל לקבל את כספו במצב פטירת הלווה. במצב כזה, חברת הביטוח תשלם את יתרת ההלוואה והבנק יקבל את כספו. את תשלום הביטוח נהוג לחשב בהתאם לגיל המבוטח, מצבו הרפואי ונתונים נוספים. גם אורך חיי ההלוואה וגובה ההחזר החודשי משפיע על הפרמיה המשולמת על ידי הלווה.

ביטוח משכנתא הוא כלי שמטרתו להבטיח כי הבנק יקבל בחזרה את ההלוואה שלו במקרה של מוות או ביטוח מפני נזק שנגרם למבנה, אותו הוא משעבד. כיום נפוצים שני סוגי ביטוחים: ביטוח חיים וביטוח מבנה. הלווה משלם את הביטוחים לאורך כל חיי ההלוואה.

הגורם המלווה ידרוש בטחונות עבור הנכס שהוא משעבד לנו. חלק מהביטחונות הם בעלי שווי כספי ואחרים הם מסמכים שונים שיכולים להבטיח כי ההלוואה תיפרע בעתיד או שהסיכון בה נמוך. כך לדוגמא, הגורם המלווה ידרוש שעבוד זכויות חוזה הקניה של הנכס, רישומי אזהרה לטובת הקונה והבנק, ערבים, ביטוחי חיים ומבנה ועוד. משכון של הנכס על ידי רישומו בטאבו, מנהל מקרקעי ישראל או אצל רשם המשכונות, יבטיחו כי הלווה לא יוכל למכור את הנכס ללא אישור הבנק.

בטוחה היא נכס המשועבד לגוף המלווה על מנת להבטיח כי החוב ייפרע בעתיד. בדרך כלל, נהוג להגדיר כבטוחה את הדירה שאנו רוכשים, על מנת שזו תימכר במידה ולא נעמוד בהתחייבויות. במצב כזה, הגוף המלווה יפרע את החוב באמצעות מכירת הדירה.

כיום ישנן מספר שיטות לחישוב החזרי המשכנתא: שיטת שפיצר שיטת קרן שווה ושיטת בוליט ("בלון"). בשיטת בוליט אפשר לשלם את ההחזרים בשתי שיטות. בראשונה, משלמים מדי חודש רק את הריבית על סכום ההלוואה ובסיום תקופת ההלוואה משלמים את הסכום המקורי בתשלום אחד, כולל הצמדה. שיטה זו, הקרויה "בלון חלקי", נפוצה בעיקר אצל מי שרוצה להחזיר סכום קטן יחסית מדי חודש ושואף להחזיר סכום גבוה יותר בסיום ההלוואה. קיימת גם "הלוואת בלון מלא", בה הקרן, הריבית והפרשי ההצמדה נפרעים בתשלום אחד בתום התקופה.

גרירת משכנתא מתבצעת כאשר לווה מוכר את הנכס שבבעלותו ורוכש נכס חדש, כשהוא מעוניין שההלוואה הקיימת תישאר. במצב הזה, המשכנתא תישאר ללא שינוי ו"תיגרר" מנכס אחד לאחר. נהוג לבצע גרירת משכנתא כאשר תנאי ההלוואה טובים וללווה אין אינטרנס לסגור את ההלוואה ולקחת משכנתא חדשה. במידה ועלות הנכס החדש גבוהה יותר, יוכל הלווה לקחת הלוואה בגובה ההפרש בין שני הנכסים.

שיטת גרייס היא למעשה מונח פיננסי שמתאר דחיית תשלומים למועד מסוים. נהוג לחשוב כי מדובר במשכנתא בהחזר חודשי מופחת משום שעל פי השיטה, ישלם הלווה החזרים חודשיים נמוכים. יחד עם זאת, חשוב להבין: האופציה הזו מתאימה למי שאינו יכול לשלם את ההחזר הגבוה של המשכנתא בחודשים הראשונים (למשל, זוג צעיר שטרם נכנס לדירה ומשלם גם שכירות במקביל), או למי שצופה גידול משמעותי בשכר בעתיד. קיימים שני סוגים לשיטת הגרייס. חלקי , בו הלווה משלם רק את הריבית והקרן תשולם בשלב מאוחר יותר, וגרייס מלא – בו הקרן והריבית נדחים לזמן מאוחר שנקבע מראש, כך שבתקופה הראשונה לא משלמים כלל. יחד עם זאת, לשיטה יש גם חסרונות. בסיום תקופת הגרייס, התשלומים של המשכנתא יגדלו משמעותית.

פרי פסו, המכונה דרגה שווה או דרגה שניה, הוא מונח שמתאר הסכמה לשיעבוד נוסף. למשל, כאשר הדירה משועבדת לבנק מסוים והלווים מעוניינים לקבל הלוואה מבנק אחר כדי לסלק את ההלוואה הקיימת או לקבל הלוואה נוספת על אותה דירה, עליהם לקבל את הסכמת הבנק הקרויה על שם זה. המשמעות של הסכמת הבנק ל"דרגה שווה" היא פשוטה: לשני הבנקים תהיה משכנתא ראשונה בדרגה שווה ביניהם. במידה והדירה תמומש, יקבל כל בנק את חלקו בהתאם לסכום שיתקבל.

דמי היוון הם תשלומים עתידיים שמועברים למינהל עד סוף תקופת חכירה של נכס. בישראל קיימים נכסים רבים בבעלות המינהל ובהתאם לכך, במקום שהחוכר ישלם דמי חכירה שנתיים לרשות, הוא יכול "להוון" את זכויות החכירה ולשלם באופן חד פעמי את דמי החכירה עבור כל התקופה.

לרוב, כל הלוואת משכנתא כוללת בתוכה הצמדה למדדים מסוימים. ההצמדה משפיעה על סכום התשלום החודשי. כשהמדד עולה, קרן ההלוואה עולה, ולהפך. חישובי ההצמדה נעשים מדי חודש. בישראל, נהוג להצמיד אותו למדד המחירים לצרכן, זה המחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המדד הזה מבטא גם את שיעור האינפלציה בישראל. יחד עם זאת, ישנם מדדים רבים אחרים אליהם נהוג להצמיד את ההלוואות. בישראל, קיימת גם ריבית קבועה שאינה צמודה למדד.

הערכת אזהרה היא רישום בטאבו על בסיס התחייבות של בעל הזכויות בנכס לביצוע עסקה, או במטרה להימנע מביצוע עסקה. המטרה שלשמה נחתמת הערת אזהרה היא כדי למנוע רישום כפול של עסקאות על הנכס, זאת במקרה בו הנכס נמכר לשני אנשים שונים. על מנת לקבל הלוואה מהבנק, זה ידרוש כבטוחה רישום הערת אזהרה לטובתו.

במידה והנכס הנרכש על ידכם מאפשר לכם לקבל השבחה עתידית או זכויות בניה נוספת, יש לשלם מס לרשות המקומית, הוא היטל ההשבחה. ההיטל משולם במקרים רבים, בין היתר בעת בניית חדר נוסף על גג הדירה, סגירת מרפסת ועוד פרמטרים אשר יעלו את שווי הכנס. על מנת לבחון מהו שיעור ההיטל, יש לפנות לרשות המקומית אשר קובעת את שיעורו. לרוב, נהוג כי המוכר משלם היטל זה.

הודעת משכון היא פעולה שיש לבצע לאחר קבלת האישור העקרוני מהבנק לנטילת משכנתא ולפני העברת הכסף ללווה. מדובר במסמך חתום שמועבר לרשם המשכונות, בו מצוינת בקשה של בעל הנכס ליצור משכון חדש ולבצע את רישומו. מדובר בתנאי של הבנק לקבלת משכנתא.

הלוואה ממשלתית מוענקת בדרך כלל על ידי משרד הבינוי והשיכון, בהתאם לעמידה בקריטריונים מסוימים. המונח מתייחס לזכאות הלוואה להלוואה ממשלתית זו. סכום ההלוואה, הריביות ושאר התנאים המופיעים בה, נקבעות על ידי משרד הבינוי והזיכון. יחד עם זאת, המשרד מעניק גם זכויות אחרות, כמו סיוע זמני, זכאות להנחה בפרוייקטים מסוימים ועוד.

טאבו הוא לשכת רישום המקרקעין, הפועלת מכוח חוק המקרקעין. בלשכה מנהלים רישום זכויות על נכסים בבעלות פרטית, או בחכירה. בטאבו ניתן למצוא פרטים רלוונטים לרכישת או מכירה של נכס. כל אחד יכול לעיין בפנקס הרישום תמורת אגרה. בפנקס מופיע שם בעל הנכס, סכום ההלוואה שלקח על הנכס ועוד. מסמך זה קרוי "נסח טאבו".

מדובר בגורם המוסמך מטעם מנהל מקרקעי ישראל לניהול רישום זכויות המקרקעין בנכסים אותם בנה בישראל. רכישת דירה מחברה משכנת, תכלול חתימת מנהל על הסכם החכירה מול הרוכשים, כך שזה יעניק לו זכות בדירה. כאשר לווה מסוים ידרוש לקבל משכנתא על הדירה, ידרוש הבנק אישור מהחברה המשכנת. למעשה, החברה המשכנת אחראית על הרישום בנכס החל מרגע חתימת החוזה, לרבות קבלת החזקה בדירה ועד הרישום של הרוכש בטאבו.

טאבו הוא לשכת רישום המקרקעין, הפועלת מכוח חוק המקרקעין. בלשכה מנהלים רישום זכויות על נכסים בבעלות פרטית, או בחכירה. בטאבו ניתן למצוא פרטים רלוונטים לרכישת או מכירה של נכס. כל אחד יכול לעיין בפנקס הרישום תמורת אגרה. בפנקס מופיע שם בעל הנכס, סכום ההלוואה שלקח על הנכס ועוד. מסמך זה קרוי "נסח טאבו".

מדובר בייפוי כוח, בו הלווה מאשר ליועץ המשכנתא לפעול מול הבנק בשמו, בכל נושאים הקשורים להלוואה. ייפוי הכוח נותן סמכויות מסוימות ליועץ המשכנתא בעניין ההלוואה, כמו בירור ריביות ומסלולי ההלוואה, על מנת להשיג עבורו את ההלוואה בתנאים הטובים ביותר. יחד עם זאת, ייפוי הכוח לא נותן ליועץ המשכנתא את היכולת לקבל פרטים אישיים אחרים בנוגע לחשבון הלווה, לרבות חשבון העו"ש שלו.

כפי שציינו קודם, בישראל נהוגות מספר שיטות להחזר החודשי של המשכנתא, אחת מהן היא שיטת לוח שפיצר. השיטה נחשבת לפופולרית ביותר, משום שהיא מאפשרת ללווה להתחיל בתשלום החזר נמוך, שעולה ככל שההלוואה מתקדמת. כך, נוצר מצב בו בתחילת ההלוואה, בעת רכישת הנכס שלעתים גורר הוצאות נוספות, הלווה משלם פחות.

לוח סילוקין הוא טבלה שמציגה את ההחזרים שנותרו על ההלוואה עד היום בו היא אמורה להיפרע. הנתונים בלוח מתבססים על פרמטרים שונים כמו סכום ההלוואה, הריבית, שיטת ההחזר הנהוגה בהלוואה. הלוח מציג את ההחזר החודשי שצפוי לנוטל ההלוואה עבור הקרן וכן את הריבית הצפויה באותו חודש, על בסיס הפרמטרים שציינו. שני סוגי לוח סילוקין הם לוח שפיצר וקרן שווה.

משכנתא היא הלוואה במסגרתה משעבדים נכס מקרקעין כערובה לחיוב, זאת במקרה של הלוואה מהבנק. השעבוד מהווה למעשה בטוחה להחזר ההלוואה והוא אף נרשם בלשכת רישום המקרקעין. במקרה שבו הלווה לא עומד בתנאי החזר ההלוואה, הבנק רשאי לפרוע את החוב באמצעות מימוש הנכס ומכירתו לצד ג'.

במידה והלווה ירצה לפרוע את המשכנתא לפני תום התקופה, הוא ייאלץ לשלם עמלה. העמלה משולמת לרוב גם במקרה שבו הלווה ירצה להחליף מסלול או למחזר את המשכנתא. כיום, ישנן עמלות מקובלת המפורטות במסמך מסודר המכיל הוראות של בנק ישראל. העמלה מורכבת מרכיבים שונים על פי מסלול ההלוואה. לעתים, על פי ההסכם בהלוואות מסוימות, ניתן להימנע מעמלת פרעון מוקדם או לשלם עמלה סמלית בלבד על ידי הודעה של מספר ימים מראש.

משכנתא הפוכה הוא מונח המתאר שעבוד של נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה. ההלוואה, לרוב, ניתנת לאנשים מבוגרים (בני 60 ומעלה) שברשותם נכס והם מעוניינים בסכום חד פעמי נזיל. במקרה כזה, בעל הנכס מקבל מהמלווה את הסכום שגובהו משתנה בהתאם לגיל הלווה ושווי הנכס. לאחר קבלת ההלוואה, בעל הנכס ימשיך להתגורר בו. לאחר מותו, הנכס יימכר והסכום שיתקבל ישמש לכיסוי ההלוואה בתוספת הריבית. ההפרש יועבר ליורשיו של בעל הנכס, שיוכלו גם לפרוע את ההלוואה ולהשאיר את הנכס בחזקתם.

מסמך המונפק על ידי הבנק ומאשר כי הוא יסכים להסרת השעבוד בנכס לטובתו, בתנאי של תשלום סכום יתרת ההלוואה הכולל עד תאריך מסוים. במקרה שבו נרכשה דירת יד שניה ובו לא הסתיימו תשלומי ההלוואה על ידי המוכר, יידרש מכתב כוונות. מטרת המכתב היא להבטיח כי הדירה לא תוכל להימכר עד שהבנק יסיר את השעבוד עליה.

חברות ייעוץ משכנתאות וחברות פיננסיות מציעות "מכרז ריביות" אצל הבנקים למשכנתאות. המשמעות: החברות לוקחות את תמהיל המשכנתא שבחר הלווה ושולח אותה לבנק למשכנתאות כדי לקבל הצעות ריבית ראשונית לתמהיל. הבנק שהציע את הריבית הנמוכה ביותר הוא הבנק שיקושר ללקוח ובאמצעותו הלווה יחתום על המשכנתא.

לווים רבים מחליטים לקחת משכנתא חדשה ולסגור את המשכנתא הישנה. מצב זה, המכונה גם "מיחזור משכנתא", קורה בעיקר כאשר תנאי השוק משתנים, הריביות יורדות, או כאשר הלווה מחליט, בשל שיפור או הרעה במצבו הכלכלי, לשנות את גובה ההחזר החודשי או תקופת החזר ההלוואה. במצב כזה, מאפשר בנק ישראל לסגור את המשכנתא הישנה ולקחת משכנתא חדשה. ייתכן שמיחזור זה יגרור עלויות מסוימות, בהתאם להסכם שנחתם.

במידה ועדיין לא שולם מלוא הסכום לקבלן על דירה חדשה, יצטרך לרוב, בעל הנכס, לשלם הפרשים הנובעים ממדד תשומות הבניה. המדד, אותו מספקת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מורכב מעלויות השניה שמשתנות אחת לתקופה. המדד מחושב מדי חודש ואומד על השינויים המתרחשים בעלויות הבניה כמו מוצרים וחומרים. ישנם קבלנים מסוימים שנוהגים לוותר על סעיף ההצמדה, בעיקר במידה והכניסה לדירה הינה מיידית ומחירה אינו אמור להשתנות. במידה ורכשתם דירה מקבלן, המדד עשוי להוסיף אלפי ואף עשרות אלפי שקלים למחיר הדירה עד כניסת הדיירים אליה.

מדד המחירים לצרכן הוא המדד הפופולארי בישראל. המדד אומד לאורך זמן את השינוי בין המחיר העדכני של סל מצרכים ושירותים, אותו קובעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לבין המחיר בתקופת הבסיס. נהוג לחשב את ההלוואה באחוזים או בנקודות. בכל 15 לחודש מפורסם החישוב על ידי הלשכה המרכזית. הדבר משפיע על נוטלי המשכנתאות שמצמידים, לרוב, את ההלוואה שלקחו למדד.

במקרה בו מבקשים לבצע פעולה או בירור בפנקסי המקרקעין, בעיקר לפני רכישת מקרקעין, חשוב לבדוק את הפרטים הבאים: האם הנכס רשום בפנקסי המקרקעין (טאבו), מיהם בעלי הזכויות הרשומים ומה מהות הזכויות הרשומות. המידע על בעלי הזכויות הרשומים בפנקסי המקרקעין מרוכז במסמך המכונה נסח טאבו. הוא כולל את תיאור המקרקעין, בעלי הזכויות ומהות זכויותיהם, וכן שעבודים ופעולות הרשומים במקרקעין.

כאשר אנו נוטלים הלוואה מהבנק, עשוי זה לדרוש חתימת ערבים על ההסכם. ערב הוא אדם המתחייב לקיום חיובו של הלווה כלפי צד שלישי (במקרה הזה, נותן המשכנתא). במידה והלווה לא יעמוד בהתחייבות, ייאלץ הערב להחזיר את חובו לבנק.

במידה והלווה ירצה לפרוע את המשכנתא לפני תום התקופה, הוא ייאלץ לשלם עמלה. העמלה משולמת לרוב גם במקרה שבו הלווה ירצה להחליף מסלול או למחזר את המשכנתא. כיום, ישנן עמלות מקובלת המפורטות במסמך מסודר המכיל הוראות של בנק ישראל. העמלה מורכבת מרכיבים שונים על פי מסלול ההלוואה. לעתים, על פי ההסכם בהלוואות מסוימות, ניתן להימנע מעמלת פרעון מוקדם או לשלם עמלה סמלית בלבד על ידי הודעה של מספר ימים מראש.

רשות מקרקעי ישראל, כשמה כן היא, מנהלת את המקרקעין בישראל עבור של רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל. מטרות הרשות ותפקידיה מוגדרים בחוק רשות מקרקעי ישראל. הממשלה ממנה את מועצת מקרקעי ישראל וזו קובעת את המדיניות. נהוג כי במועצה חברים שר הבינוי והשיכון שמכהן כיו"ר המועצה, שבעה נציגי ממשלה ושישה נציגי הקרן הקיימת לישראל. בראש הראשות עומד מנהל הרשות הממונה על ידי ראש הממשלה, ושרי הבינוי והאוצר.

מדובר בריבית הבסיסית במשק, שמחושבת על ידי ריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5%. כלומר, במידה וריבית בנק ישראל עומדת על 0.5%, תעמוד ריבית הפריים (פריים=מובחר באיטלקית) על 2%. כיום, נהוג להצמיד את המשכנתא לריבית הפריים. זו נחשבת לריבית הזולה ביותר כיום עבור נוטלי המשכנתאות. על פי החלטת בנק ישראל, ניתן להצמיד כיום שליש בלבד מגובה ההלוואה לריבית הפריים.

במסלול זה המשכנתא תגרור ריבית בסיסית קבועה, אך הקרן תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן, המתעדכן אחת לחודש. ההצמדה למדד מקורה באינפלציה. כשזו עולה, המדד עולה איתה וכך גם התשלום החודשי. היתרון המרכזי הוא שההחזר החודשי לא יכול להשתנות באופן משמעותי. מאידך, הקרן מוצמדת למדד המחירים לצרכן שעשוי לעלות. כמו כן, קיימת עמלת פרעון מוקדם של ההלוואה במידה ותחול ירידה בריבית.

מדובר במסלול הלוואה בו שינויים בהחזר החודשי. הלווה נוטל הלוואה זו כדי לא להיות חשוף ל"סיכונים והפתעות" בנוגע להחזר החודשי. מחד, הוא מקוויח שקט נפשי ויציבות לאורך חיי ההלוואה. מחד, הריבית אשר נקבעת במסלול זה גבוהה יחסית למסלולים אחרים בשל הסיכום שהבנק לוקח לגביה. כך למשל, עליה חדה במדד המחירים לצרכן תסגור להפסד הרווחים שהבנק יכל לקבל מהלווה במקרה של הלוואה צמודת מדד.

במסלול זה, אין הצמדה למדד המחירים לצרכן והריבית משתנה כל חמש שנים. מדובר במסלול המשלב בין גמישות בפרעון המשכנתא לבין יציבות בהחזר החודשי. הריבית נקבעת על ידי עוגן תשואות האג"ח הממשלתיות. היתרבות הוא שהריבית נשארת קבועה למשך תקופה ארוכה ללא קשר להשפעת המדד או ריבית הפריים. כמו כן, העובדה שאפשר לפרוע את המשכנתא מדי חמש שנים ללא עמלת פרעון מוקדם אלא עבור עמלת תפעול זניחה יחסית, מסייעת ללווה. מאידך, מסלול ריבית משתנה יקר יותר מאשר ריבית קבועה הצמודה למדד. כמו כן, ייתכן ואחרי חמש שנים הריבית תעלה בצורה משמעותית, כך שהוא ישנה את ההחזר החודשי לחמש השנים הבאות. המסלול מוגבל לשני שליש מגובה ההלוואה.

רוב המשכנתאות מורכבות ממספר סוגי מסלולים וריביות, ולא מסוג אחד. במילים אחרות, ההלוואה מורכבת מתמהיל של ריביות המרכיב את המשכנתא. מטרתו של תמהיל המשכנתא, המשלב כאמור כמה סוגי ריבית, היא לפזר סיכונים עתידיים. לרוב, כאשר משכנתא מורכב ממסלול עיקרי אחד, ההלוואה יכולה להשתנות באופן משמעותי. יחד עם זאת, קיימות מגבלות חוקיות על סוגי הריביות שיכול להרכיב כל תמהיל משכנתא בישראל.