מהן הטעויות הקריטיות שעושים בנטילת משכנתא? ואיך להימנע מהן

נטילת משכנתא כרוכה בקבלת מגוון החלטות פיננסיות, שלכל אחת מהן השלכות הנוגעות לסכום ההחזרים אותם נדרשים הלווים לשלם מדי חודש בחודשו. לא נגזים אם נאמר כי החלטות שגויות המתקבלות בנוגע למשכנתא, יכולות לחולל הבדל של עשרות אלפי ואף מאות אלפי שקלים בהוצאות המשכנתא.

אי לכך, חשוב להכיר את השגיאות הנפוצות שישראלים מבצעים כשהם לוקחים משכנתא ואת הדרכים להימנע מהן, על מנת שתוכלו ליהנות מתנאים אופטימליים למשכנתא.

טעות מספר 1: לא בודקים כראוי את היקף ההון העצמי

הצעד הראשון שיש לבצע כאשר ניגשים ליטול משכנתא, הינו הערכת ההון העצמי שעומד לרשותנו כלווים. היקף ההון העצמי הזמין לנו, משפיע בראש ובראשונה על סכום המשכנתא שהבנקים למשכנתאות יסכימו להלוות לנו, על אחוז המימון ובהתאם לכך – גם על תנאי הריבית וההחזרים שיוצעו לנו. לכן חשוב מאוד לדעת מהו הסכום המדויק שעומד לרשותנו ולא להניח הנחות.

אנשים שמתכננים ליטול משכנתא מבצעים 2 טעויות יסודיות בהקשר להערכת ההון העצמי הזמין להם: ראשית, קיימת נטיה להתייחס רק לכספים שנמצאים בחשבון הבנק מבלי לבחון את האפשרות לגייס סכומי כסף ממקורות נוספים. שנית, רבים נוטים להסתמך על סיוע מקרובי משפחה או על היכולת לשבור חסכונות לטובת המשכנתא, אך במקרים רבים – ברגע האמת מגלים שהכספים הללו אינם זמינים במסגרת ההון העצמי.

לכן, אם אתם "בונים" על סיוע כלכלי מההורים ברכישת הדירה, ודאו איתם מבעוד מועד כי עזרה כזו אכן אפשרית מבחינתם. אם הצלחתם לצבור סכומי כסף משמעותיים במסגרת מכשירי חיסכון שונים, זה הזמן לבדוק אם ניתן לפרוע אותם לטובת המשכנתא ובאילו תנאים. 

יועץ משכנתאות יוכל לסייע לכם להעריך במדויק את שיעור ההון העצמי הזמין לכם ולכן מומלץ לפנות לייעוץ משכנתאות עוד לפני שמגישים לבנקים בקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא.

טעות מספר 2: מסתכלים רק על אחוזי הריבית ומתעלמים משאר הפרמטרים בתמהיל המשכנתא

רוכשי נדל"ן רבים שמגישים בקשת משכנתא לבנקים למשכנתאות, מסתכלים אך ורק על גובה הריביות במשכנתא המוצעת להם ונשענים אך ורק על פרמטר זה בביצוע סקר שוק והשוואת תנאים. אולם חשוב לדעת כי בנטילת משכנתא , ריביות נמוכות לא תמיד מהוות ערובה לכך שיהיה לכם קל לפרוע את ההלוואה.

ישנם פרמטרים נוספים בתמהיל המשכנתאות המוצעות לכם ובכללם סוג המשכנתא, תקופת ההחזר, עלות פתיחת תיק, עמלות פירעון מוקדם, מסלולי המשכנתא וחלוקת ההלוואה ביניהם – שיש להם משמעות בנוגע לקביעה האם מדובר במשכנתא נוחה בתנאים משתלמים.

על מנת שתוכלו להעריך כראוי מהם הסכומים אותם תידרשו לשלם על הנכס שלכם במצטבר, והן מדי חודש בחודשו, חשוב להתבונן על התמונה הרחבה תוך התחשבות בתכניות שלכם ושל משפחתכם בטווח הרחוק ויכולת ההחזר שלכם.

טעות מספר 3: לא לוקחים מרווח בטחון

כאשר רוכשים דירה או בית, ישנן לא מעט הוצאות נלוות הכרוכות בעלויות נכבדות. לווים שלא מביאים בחשבון הוצאות הקשורות לבניית הבית החדש שלהם, עלויות לתוספות ושדרוגים במפרט שמספק הקבלן, ואף בלת"מים עלולים לצאת כששכרם בהפסדם ולגלות כי עסקת הרכישה עולה להם ביוקר, הרבה מעבר לסכומים שתכננו להוציא.

ברכישת דירה או בית ישנו גם הנושא של מיסוי מקרקעין, אגרות, עמלות ושכר טרחה לאנשי מקצוע המלווים את התהליך – שחשוב להכניס לתחשיב.  חשוב לדעת כי הוצאות אלו משולמות באמצעות ההון העצמי של הלווים על מנת שהחזרי המשכנתא יהיו בגבולות הסביר, וזוהי סיבה נוספת לכך שחשוב להעריך את סך ההון העצמי הזמין לכם באופן מדויק.

למרבה המזל, בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה, ניתן לבצע שקלול של מרבית ההוצאות הצפויות מבעוד מועד, על מנת להיערך תקציבית בהתאם.

טעות מספר 4: לא חושבים על העתיד

לווים רבים בוחנים רק את יכולת ההחזר שלהם בהווה, ושוכחים כי החיים הם דינמיים, וכך גם ההוצאות הנלוות אליהם. רבים מרוכשי הדירות הצעירים בישראל מתכננים להביא ילדים לעולם,

ולכן אך מתבקש שיקחו בחשבון את העלויות הכרוכות בגידול ילדים ללא גידול בהכנסות, כדי להעריך מהי הכנסתם הפנויה באופן ריאלי. אחרי הכל, משכנתא היא הלוואה המלווה אותנו לאורך שנים רבות ולכן לפני שנוטלים משכנתא, יש לחשוב גם על התוכניות שלנו לעתיד.

טעות מספר 5: לא עושים סקר שוק ברכישת ביטוח משכנתא

כאשר ישראלים נוטלים משכנתא לרכישת דירה או בית, החוק מחייב את הלווים לרכוש ביטוח משכנתא. ביטוח משכנתא מורכב משני רכיבים שהם: פוליסת ביטוח חיים ופוליסת ביטוח מבנה, שנועדו להגן הן על הגוף המלווה והן על הלווים מפני תרחישים שיפגעו ביכולתם לפרוע את ההלוואה.

לעומת הסכומים שמרבית הלווים נוטלים במסגרת הלוואת המשכנתא עצמה, ביטוח המשכנתא עשוי להיראות לנו כמו "כסף קטן". אולם בפועל, מדובר בהוצאה קבועה, שבאופן מצטבר יש לה פוטנציאל להגדיל את הוצאות המשכנתא שלנו באופן משמעותי מאוד.

לכן בהחלט יש מקום לבצע סקר שוק מקיף מול כמה חברות ביטוח ולא להתפתות ללכת דווקא על ההצעה הראשונה שניתנה לכם לביטוח משכנתא. בעזרת סקר שוק ומעט משא ומתן ניתן במקרים רבים לשפר את תנאי ביטוח המשכנתא ולחסוך יפה בעלויות.