מהם סוגי החזר המשכנתא הנפוצים בישראל ולמה חשוב להכיר אותם

בנטילת הלוואת משכנתא ישנם כמה סוגי החזר משכנתא נפוצים: החזר חודשי בסכום קבוע (שפיצר), החזר חודשי בסכום משתנה (קרן שווה), או החזר חד פעמי בסוף תקופת ההלוואה (בוליט/בלון).

לכל אחת משיטות ההחזר הללו ישנם מאפיינים הייחודיים לה שחשוב להכיר משום שהבחירה בסוג החזר מסוים משפיעה באופן ניכר על היכולת של הלווים לפרוע את הלוואת המשכנתא בנוחות.

מהו סוג החזר המשכנתא?

בראש ובראשונה, חשוב שנעמוד על ההבדל בין סוגי החזר המשכנתא לבין סוגי משכנתא. כאשר מדובר על סוגי החזר משכנתא, הכוונה איננה לסוג הלוואת המשכנתא, אלא לאופן שבו הלווים בוחרים לפרוע את הלוואה.

זאת בשונה מסוג הלוואת המשכנתא שפירושו, מסלול הריבית שהלווים נטלו, כגון: משכנתא בריבית פריים, משכנתא צמודה למדד, משכנתא בריבית משתנה, משכנתא צמודת מט"ח וכיוצא באלו. חשוב לדעת כי לסוגי החזר המשכנתא יש השפעה משמעותית במיוחד על תמהיל המשכנתא שנרכיב. סוג החזר המשכנתא נקרא בעגה בנקאית "לוח סילוקין" והוא מגדיר את אופן פירעון ההלוואה וריביות המשכנתא, ופריסת התשלומים לכל אורכה של המשכנתא.

סוגי החזר המשכנתא הנפוצים בישראל

ישנם ארבעה סוגי החזר משכנתא (או לוחות סילוקין*, הנפוצים בשימוש בארץ ונבדלים אלו מאלו באופן בו מחושב סכום ההחזר החודשי:

1. הלוואת בלון
2. לוח שפיצר 
3. קרן שווה
4. גרייס

השיטה הנפוצה להחזר משכנתא – החזר חודשי בסכום קבוע ( לוח שפיצר)

השיטה המקובלת ביותר בישראל לתשלום המשכנתא נקראת לוח סילוקין "שפיצר". במסגרת סוג החזר זה כלל התשלומים של המשכנתא אמורים להיות בסכום זהה (לפחות באופן תיאורטי).
באופן זה, אמור תשלום המשכנתא הראשון להיות זהה בגובהו לתשלום המשכנתא האחרון. 

יתרונה של שיטת החזר זו טמון במידת הוודאות הגבוהה יחסית שהיא מקנה ללווים. אולם גם בסוג החזר זה, אין לנו שליטה מלאה בפרמטרים המשפיעים על סכום ההחזר החודשי כדוגמת שינויים בריביות במשק, או ההצמדה למדד.

בהחזר מסוג "שפיצר" אף שסכום התשלום החודשי כמעט ואינו משתנה, חיובי ריבית המשכנתא במהלך החודשים הראשונים למחזור חיי ההלוואה הם גבוהים יותר ופוחתים בהדרגה. הסיבה לכך שסך ההחזר החודשי נותר זהה, טמונה בעובדה שמרכיב הקרן בכל תשלום הולך ופוחת מחודש לחודש. 

החזר משכנתא בשיטת שפיצר מתאים על פי רוב ללווים נורמטיביים שמעדיפים להימנע מתנודות דרמטיות מדי בסכום תשלומי המשכנתא החודשיים ואינם חפצים בתשלומי ריבית גבוהים בתחילת תקופת ההחזרים. חסרונו של לוח שפיצר נוגע בכך שהחלק הארי של החזרי הריביות משולם בתחילת חיי ההלוואה.

משכנתא עם החזר חודשי בסכום משתנה ויורד (קרן שווה)

סוג החזר המשכנתא המועדף על לווים החפצים בתשלומי משכנתא אשר הולכים ופוחתים עם הזמן, נקרא "קרן שווה". השוני בהחזר מסוג "קרן שווה" לעומת לוח שפיצר, הינו כי בניגוד לשיטת שפיצר שבה סכום ההחזר החודשי הכולל נותר קבוע, הרי שבחזר בשיטת "קרן שווה", רכיב קרן ההלוואה בלבד, נותר זהה בין חודש למשנהו. כמובן, גם בהחזר מסוג "קרן שווה" עלולים לחול שינויים בסכום ההחזר כתלות בתמורות במדד, שינויים בשערי המטבעות (במשכנתאות בהצמדה למט"ח), וכמובן, בכפוף לשינויים בריביות במשק (כאשר מדובר על משכנתא בריבית משתנה).

כאשר בוחרים בהחזר משכנתא מסוג "קרן שווה", הלווים משלמים מדי חודש סכום אחיד כנגד קרן ההלוואה, לפי גובה המשכנתא ופריסתה. שיטת החזר זו מאפשרת ירידה של סכומי ההחזר החודשיים עם השנים, הנגזרת מכך שחלה ירידה ברכיב הריבית מתשלום לתשלום. 

הלוואת קרן שווה תתאים לרוב ללווים בעלי הכנסה פנויה נאה ויכולת החזר גבוהה. יתרונה הבולט של שיטת הקרן השווה טמון בכך שבסופו של דבר הלווים ישלמו בדרך כלל פחות על המשכנתא לעומת החזר בשיטת שפיצר. יחד עם זאת, רוב הלווים מתקשים להתמודד עם החזרים בשיטת קרן שווה לאור שיעור הכנסותיהם והוצאותיהם השוטפות.

משכנתא בהחזר חד פעמי בסוף תקופת ההלוואה (בלון/בוליט)

משכנתא עם החזר מסוג בלון הינה הלוואה שהלווים מתחילים לפרוע רק בתום תקופה ארוכה.
שיטה זו מאפשרת ללווים ליהנות מהמימון לו הם זקוקים לשם רכישת הדירה או הבית שלהם ולהיערך בהדרגה לפירעון ההלוואה.

ישנן שתי שיטות להחזר משכנתא מסוג בלון:

1. החזר משכנתא מסוג "בלון חלקי"

בהחזר מסוג זה, הלווים משלמים מדי חודש בחודשו רק את ריבית המשכנתא והפרשי ההצמדה או השער שלה. את סכום קרן המשכנתא הם פורעים במלואו בתשלום אחד בתום תקופת ההלוואה.  

2. החזר משכנתא מסוג "בלון מלא"

בהחזר מסוג זה הלווים משלמים את הקרן, ריבית המשכנתא והפרשי ההצמדה או השער, בתשלום בודד בסוף תקופת ההלוואה. הלוואה זו ניתנת למשך שנה עד שנתיים בלבדד.

משכנתא בהחזר מופחת (גרייס)

חשוב לדעת כי הן במשכנתא עם החזר מסוג "שפיצר" והן במשכנתא עם החזר מסוג "קרן שווה", הבנקים למשכנתאות מאפשרים ללווים רבים ליהנות מהסדר של דחיית תשלומים (באופן חלקי או מלא) על חשבון המשכנתא, לתקופה מוגדרת מראש. הסדר זה מכונה "גרייס".