המדריך השלם למחזור משכנתא

מחזור משכנתא משמעו המרה של הלוואת משכנתא קיימת בהלוואת משכנתא אחרת בתנאים אטרקטיביים יותר. המונח "מיחזור משכנתא" מתייחס למעשה לכל שינוי שמתבצע בתנאי המשכנתא מול הבנק למשכנתאות. במדריך שלפניכם נסביר מהו מחזור משכנתא, האם מיחזור משכנתא הוא מהלך משתלם, מתי מחזור משכנתא הוא כדאי באמת, ואיך מתכננים את הפעולה. קריאת חובה לכל מי שלוקח הלוואה לטווח הארוך.

מהו מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא כאמור מהלך שבו לווה מבקש מהגוף המלווה לבצע שינוי בתנאי התשלום של הלוואת המשכנתא שלו. שינוי בתנאי המשכנתא, קרי – מיחזור משכנתא, יכול לבוא לכלל ביטוי בתור קיצור או הארכה של תקופת ההחזרים, שינויים בשיעור הריבית של המשכנתא, או מעבר בין מסלולי משכנתא. 

מיחזור משכנתא – משתלם או לא?

השאלה האם מחזור משכנתא היא מהלך משתלם או לא, תלויה הן בתנאי השוק והן בצרכיו הפרטניים של הלווה. ככלל, רצוי לבצע אחת לשנה בחינה מחודשת של מצבכם הפיננסי ושל הלוואת המשכנתא אל מול תנאי השוק, על מנת להעריך אם כדאי לבצע מיחזור משכנתא. בנוסף לבדיקה תקופתית כזו, כדאי גם לבדוק אם כדאי למחזר את המשכנתא כאשר ישנה תקופה של ירידת ריביות במשק או בענף המשכנתאות.

אף שרבים אינם מודעים לכך, מחזור משכנתא עשוי להתברר כמהלך משתלם גם כאשר מחליטים לפרוע חלק מהמשכנתא. במקרים כאלו סילוק הלוואת המשכנתא לאחר שמבצעים מחזור משכנתא, עשוי לחסוך ללווים בהוצאות.

המקרה הקלאסי שבו מתבצע מיחזור משכנתא, כמובן, הוא כאשר הלווים מגיעים להבנה שעליהם להקטין או להגדיל את שיעור ההחזרים החודשיים של המשכנתא. אם גם אתם מעוניינים בכך, דעו כי זה הזמן להתייעץ עם יועץ משכנתאות בנוגע לכדאיות של מיחזור משכנתא. 

כדאיות מחזור משכנתא

בסיכומו של דבר, כלל האצבע בנוגע לכדאיות מיחזור משכנתא, הוא שכאשר חלה ירידת ריביות במשק, הלווים עשויים לחסוך באופן ניכר בהוצאות המשכנתא, אם ישכילו לבחון אפשרות למחזר את הלוואתם.

תכנון מחזור המשכנתא

הלוואת המשכנתא מורכבת במרבית המקרים ממספר מסלולי ריבית, כאשר חלקם צמודים למדד או לריבית הפריים ומשתנים לפרקים. במצב זה נוצרת חוסר ודאות מסוימת מצד הלווים, משום שמאתגר למדי להעריך את סכום ההחזר החודשי כאשר הריבית אינה קבועה. 

למרבה המזל, המהלך של מיחזור משכנתא מאפשר ללוווים לצמצם את אי הוודאות בנושא סכום ההחזר החודשי, על ידי מעבר למסלול משכנתא עם רמת ודאות גבוהה יותר.

אולם חשוב לסייג ולומר כי כשקיים צפי לשיפור בתנאי השוק, לעיתים דווקא משתלם יותר לבצע מעבר למסלול משכנתא שבו חלק גדול יותר מההלוואה צמוד למדד, כדי לחסוך בהוצאות המשכנתא. 

ישנם מקרים שבהם יועץ משכנתאות עשוי להמליץ ללווים לבחור במסלול הצמוד למט"ח או לשערים אחרים, על מנת למקסם את החיסכון בעלויות. השורה התחתונה לעניין זה הינה שתכנון מחזור המשכנתא מול גורם מקצועי מוסמך, הוא נדבך מרכזי בבחינת הכדאיות של המהלך.

שוקלים לבצע מיחזור משכנתא? שימו לב לעמלת הפירעון המוקדם

במחזור משכנתא, הבנקים למשכנתאות נוהגים לגבות מהלווים עמלת פירעון מוקדם.
עמלה זו מהווה שיקול קריטי בהערכת כדאיותו של מהלך מחזור משכנתאות משום שהוא משפיע על פוטנציאל החיסכון בעלויות. 

אילו עלויות נלוות חשוב לקחת בחשבון כששוקלים לבצע מחזור משכנתא?

חשוב לכלול בתחשיב הנוגע לבחינת הכדאיות של מחזור המשכנתא גם את יתר ההוצאות הנלוות למהלך ובכללן עמלת פתיחת תיק, עליה הבנקים לא תמיד מציעים הנחה ללווים, העלות של בדיקת שמאות, שכר טרחה לעורך דין מקרקעין, עלות נסח טאבו וכיוצא באלו. 

מחזור משכנתא מבצעים בחשיבה לטווח הארוך

כאשר מבצעים מיחזור משכנתא בעקבות שינויים בשוק המשכנתאות, כדוגמת ביטול מגבלת הפריים שהתרחש לא זה מכבר, חשוב לזכור כי מה שעשוי להראות כריבית נוחה במיוחד בעת מחזור ההלוואה, עלול להשתנות לרעת הלווה במועד מאוחר יותר. 

דרכים למחזור משכנתא

ישנן שתי דרכים מקובלות שבהן נהוג לבצע מיחזור משכנתא והן:

1. מחזור משכנתא פנימי – קרי, מיחזור הלוואת המשכנתא בבנק שממנו נטלנו אותה, תוך שינוי בתנאי ההלוואה בלבד.
2. מחזור משכנתא חיצוני – קרי, מיחזור הלוואת המשכנתא באמצעות העברה שלה לבנק מתחרה.

דוח יתרות הוא הבסיס לבדיקת כדאיות של מיחזור משכנתאות

למרות שבאופן עקרוני, הפעולה של מיחזור משכנתא נועדה לחסוך לכם בעלויות, בבואכם לבצע כל שינוי שהוא בתנאי המשכנתא שלכם, מומלץ לבדוק באופן פרטני האם אכן מדובר במהלך משתלם עבורכם. 

הדרך לעשות זאת, היא באמצעות בדיקת דוח יתרות משכנתא עדכני, שאותו ניתן לקבל באמצעות אתר הבנק למשכנתאות שממנו לוויתם את המשכנתא, דרך השירות הטלפוני של הבנק או מול פקיד באחד מסניפי הבנק. 

בדוח היתרות תוכלו לראות מהם מסלולי המשכנתא שלכם, מהי תקופת ההחזרים שנותרה בכל אחד מהם, מהו סכום ההחזר החודשי, מה גובה הריבית הנוכחית על המשכנתא, והאם תדרשו לשלם עמלת פירעון מוקדם במקרה שתבחרו לבצע מיחזור משכנתא.

לסיכום

כאשר שוקלים לבצע מחזור משכנתא, יש לבצע הערכה מסודרת של כדאיות המהלך ללווים, לא רק על סמך מצב הריביות במשק ובענף המשכנתאות, אלא גם בהתאם לתנאי המשכנתא הקיימת שלהם ויכולת ההחזר הנוכחית שלהם. הדרך המומלצת ביותר לבחון את הנושא של מחזור משכנתא אם כן, היא על ידי התייעצות פרטנית עם יועץ משכנתאות מיומן.