נטילת משכנתא היא הדרך העיקרית להשגת המימון לרכישת בית חדש או דירה. עם זאת, ישראלים רבים אינם יודעים מה בדיוק צריך לעשות בדרך למשכנתא.
מהם השלבים בדרך למשכנתא? מה זה אישור עקרוני ואיך משיגים אותו? איזה מסמכים צריך להכין? ומה התפקיד של יועץ משכנתא בכל הסאגה הזו? במאמר שלפניכם ניגע על קצה המזלג בכל אחת מהשאלות האלה. שנתחיל?
מהם השלבים בדרך למשכנתא
תוכן עניינים
הדבר הראשון שצריך לבדוק עוד לפני שניגשים לקחת משכנתא הוא מה ההון העצמי שזמין לכם. הנחיות בנק ישראל קובעות שההון העצמי צריך להיות לפחות 25% ממחיר הנכס.
לכן, אם אתם רוצים דירה במיליון שקלים, אתם צריכים לפחות 250,000 ₪ הון עצמי.
למעשה, הסכום שתוכלו לשלם עבור הדירה החדשה תלוי מאוד בהון העצמי. אחרי שיש לכם הערכה של ההון העצמי, השלבים הבאים בדרך למשכנתא הם כדלקמן:
- קבלת אישור עקרוני למשכנתא: אישור עקרוני למשכנתא היא הצעה טנטטיבית, המסתמכת על נתונים שהלווים מסרו לבנק. האישור העקרוני ניתן בשיחת טלפון או באמצעות האינטרנט. קבלת האישור העקרוני מאפשרת לנהל משא ומתן יעיל, בביטחון מלא שהגוף שהעניק את ההצעה אכן יעניק את ההלוואה.
- הכנת המסמכים הנדרשים למשכנתא והצגה שלהם: המסמכים כוללים תלושי שכר של החודשים האחרונים, אובליגו, דפי חשבון וצילום תעודת הזהות של כל הלווים. (למען הסר ספק – יכולים להיות מספר לווים למשכנתא אחת). הנתונים שהמסמכים משקפים צריכים להתאים לנתונים שנמסרו בעת הגשת הבקשה למשכנתא.
- הגשת המסמכים: ההמלצה היא להכין מספר אוגדנים, כשכל אוגדן יכיל עותק של כל המסמכים הנדרשים. הסיבה לכך היא פשוטה – הדרך הנכונה להשיג את המשכנתא הטובה ביותר היא לקבל כמה הצעות מחיר, להשוות ביניהן ולבחור את ההצעה הטובה ביותר.
- ניהול משא ומתן על המשכנתא: אחרי שבוחרים את ההצעה הטובה ביותר, אפשר לנהל משא ומתן נוסף עם הבנק שנבחר. זאת, במטרה לשפר עוד את תנאי המשכנתא ניהול מקצועי של המשא ומתן יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים בהחזרים לאורך השנים.
- לוקחים משכנתא: אחרי שבוחרים את ההצעה הטובה ביותר, חותמים על חוזה הרכישה תוך הסתמכות על הצעת המחיר הסופית שקיבלתם אחרי משא ומתן. מביאים את החוזה לבנק, ומשם ממשיכים את הליך המשכנתא, על פי ההנחיות של הפקיד בבנק.
המסמכים הנדרשים למשכנתא
כבר הזכרנו לעיל את המסמכים הנדרשים לקבלת משכנתא. בשורות הבאות נציג פירוט של המסמכים והמשמעות שלהם:
- תלושי שכר של 6 חודשים אחרונים: התלושים מציגים את שכר הנטו של כל הלווים. השכר משקף את ההכנסה החודשית, ועל פיו נקבע גובה ההחזר, וגובה המשכנתא שתאושר באופן כללי. בתלושי השכר מפורט גם מידע נוסף שיכול לעניין את הבנק.
- אובליגו: האובליגו הוא ריכוז הפעילות של מבקש המשכנתא בבנק – כלל ההתחייבויות מצד אחד והחסכונות מצד שני. האובליגו נותן מבט ממעוף הציפור על הלווים ועל המצב שלהם בבנק.
- פירוט פעולות בחשבון: בנוסף לאובליגו, יש להציג בפני המלווים דפי חשבון של שלושה חודשים אחרונים. המטרה של המלווים היא לראות את אופי הפעילות, חריגות ממסגרת האשראי ועמידה בתשלומים. בדפי החשבון אפשר לראות האם יש צ'קים חוזרים והאם פעילות האשראי היא תקינה.
- צילום תעודות זהות: המסמכים למשכנתא צריכים להכיל צילום תעודות זהות וספח.
מה התפקיד של יועץ משכנתא והחשיבות שלו לתהליך?
הליך המשכנתא הוא מורכב וכרוך בהרבה כיתותי רגליים ומשא ומתן. התהליך לבדו עלול לגזול ימי עבודה רבים. בנוסף, ניהול משא ומתן על משכנתא דורש לימוד מעמיק של הנושא, במטרה לדעת איפה הנקודות הבעייתיות. אפשר לעשות את התהליך באופן עצמאי. עם זאת, הדרך שרבים בוחרים היא להסתייע ביועץ משכנתאות.
היועץ יפעל עבורכם בתור לקוחותיו בכמה ערוצים:
- התנהלות מול הבנקים: יועץ משכנתא שקיבל ייפוי כוח מהלקוחות, יבצע בעצמו את הפנייה לבנקים השונים, הגשת המסמכים וקבלת הצעות מחיר טנטטיביות. התהליך הזה עצמו חוסך מאות, ולעיתים אלפי שקלים ללווים – במניעת הפסד ימי עבודה לשכירים או הכנסה לעצמאים.
- ניהול משא ומתן: אחרי שנבחר הבנק שבו לוקחים משכנתא, ינהל היועץ משא ומתן לשפר את תנאי המשכנתא. זאת, במטרה להשיג את הריביות, המסלולים ופריסת התשלומים הנוחה ביותר עבור הלקוח שלו.
בשורה התחתונה
הסטטיסטיקה מלמדת שמי שבחרו להסתייע ביועץ משכנתאות חסכו לעצמם הרבה זמן והרבה כסף, הן תוך כדי התהליך והן שנים רבות קדימה, בהחזר ההלוואה.